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不動産投資

35歳会社員が戸建て不動産投資を始める理由

中山ゆう
まだ不動産投資を始めていない私が、なぜ今不動産を買うのか、買おうとしていくのでしょうか。

中山のスペック

  • 年収500万円
  • 総資産2000万円(7割現金)
  • 借金、奨学金、ローンなし

ありがたいことに今まで蓄えた現金が1400万円もあります。

この現金をただ寝かせておいても、銀行の預金金利が0.002%だといくらにもなりません。

お金を有効的に運用して稼ぎたいのと、事業として不動産に興味があります。

 

昨年の株価高騰とコロナで支出減少により、1年で400万円お金が貯まりましたからね。

すでに仮想通貨、株で評価額600万円あり、他のアセットも持ちたいので不動産投資をします。

この記事を読んでほしい人

  • まだ不動産投資を始めていないけど、これから検討したい
  • キャッシュフローのでないワンルーム投資に疑問を感じている

では、私がどんな不動産を買って、どのようにするのか紹介します。

ロットの小さい戸建て不動産

戸建て不動産を購入して投資用として貸し出します。

 

この1年、不動産投資をしようと様々なセミナーや不動産会社に訪問しました。

都内のワンルームマンションだとキャッシュフローが月2,000円程度、退去が出たら赤字という物件だったり、戸建てアパートは流通が少なく、何より2000万円以上のローンを抱えるのに抵抗があります。

35年ローンならそこまで負担はないのですが・・・家賃や光熱費をギリギリまで抑えている生活をしているので負債を抱えたくありませんでした。

 

築年数古め、都心寄りではない関東の戸建てならば、金額も比較安価に入手できます。

安いとはいえ200万円〜ものによっては1000万円するので、新車を買うよりずっと高いのですが、不動産市場に流通している物件としては安い部類に入ります。

中山ゆう
支出を減らし、リスク資産をあまり持たなかった自分にとっては思い切った投資です

築古リフォームか入居済

  • 中は見れないですが、すでに入居者がいる物件
  • 空室ですが、中は見ることができる物件

すでに入居者がいる物件はリフォームの必要がなく、家賃が入ってきます。

一方で空室の物件、しかも、私が購入するような築年数がしっかり経った物件はリフォームをする必要がある場合が多いのです。

 

空室を買うのは損、と思うかもしれません。

すでに入居者がいても、退去したらリフォームは必要です。

 

リフォームが先か後か、どちらかに過ぎません。

それでもすでに入居者がいるお部屋は、人が住める環境です。

築古の長年空室物件のリフォームに手間やお金がかかるのは覚悟した方がいいでしょう。

リフォーム費用を償却できるかどうか

珍しい中古戸建ての投資用不動産をメインに取り扱っている会社との出会いがありました。

なぜ珍しいか。

中古戸建て、特に築古物件ですと1ロットが安く手数料が見込めないので不動産会社としては利益が出ません。

一棟ものアパート、マンション、都内の高積算のワンルームを売る業者が多いのもわかります。

 

逆張りとも言える安い戸建て中心に販売している業者さんで1時間ほど話を聞かせてもらいました。

その中で

  • その地域内でこれ以上下がらないだろう価格の物件
  • リフォーム価格が2〜3年で取り戻せる物件

こういう見方もあると教えてもらいました。

利回りや積算に目が行きがちですが、利回り20%で家賃3万円だったら手残りほとんどありませんよね。

リフォームで200万円かかったとすると、ずっと満室でも7年近くかかりますから厳しいのがわかります。

事業としての不動産オーナー

会社員としてのスキルが不動産オーナー業で生きるはずです。

はず、と言ったのはまだオーナーでないので予想です。

会社員として平日週5日、1日10時間働く中で淡々と1人で行う業務ではなく、社内外の人と協力します。

 

不動産オーナー業は、商品の買い付け、リフォーム、借り手を探すなど、様々な人の協力が不可欠です。

ふわっとしたスキルは長年会社員として働いているからこそ得られるものだと思っています。

 

下手に新しいことを覚えるよりも今あるスキルを活かす方向を考えると不動産投資業はいいのではないでしょうか。

中山ゆう
今の仕事で得たスキルが直結するような副業、そんなにない気がします。

1ロットあたりの単価が高すぎる

不動産の敷居が高いのは価格が高いからです。

それが参入障壁となり、ポンポン初心者が入ってきづらいです。

 

会社員の与信を最大限に利用して、赤字の新築ワンルームマンションを買わされるケースがありますが、あれはオーナー業とは言い難いです。

管理も含めて、不動産会社丸投げにしていてオーナー業とは遠いからです。

中山ゆう
買って赤字を垂れ流すだけなら、やめた方がいいです。

 

幸いにも現金は同世代と比較しても多く持っている方ですし、今の会社に勤めて10年弱なので、ローンを組むのも難しくないでしょう。

その参入障壁の高さを超えられる今、挑戦したいです。

失敗しても破産しない

中古、築年数が経った戸建ては安いです。

100万円、200万円の物件ではなく、リフォーム込みで600万円以上の出物を買うつもりです。

 

仮にその物件に入居者をつけられず、どうにもならなくなったとしても600万円を損するだけです。

600万円も損をすれば後悔はするでしょうし、1週間ぐらいそのことが頭から離れないでしょう。

 

総資産2000万円あるうちの600万円です。

ローンを組んでいるわけでもないので、再起可能です。

中山ゆう
600万円全損したとしても、35歳で1400万円は同世代でも資産が多い方ですしね。

 

実際は、入居付けできなかった物件は売れますので、全損はないでしょう。

高い勉強代にならないように、事業として不動産投資をやらなければなりません。

最後に

1年間、都内中古ワンルームマンション投資セミナー、一棟アパート専門業者と会ったり、不動産投資をするために様々な活動をしてきましたが買えませんでした。

僕自身、投資スタイルが現金比率も極めて高い保守的なスタイルゆえにローンを組むのに抵抗があります。

会社が潰れたら、業界が収縮して給料が減ったら、何かあって働けなくなったら・・・等々、不安がある状態で借金はしたくないんですよね。

 

他の人よりも現金を多く持っているので、その現金を使って、小さい金額(500万円以上ですが)で始めてみます。

買い付けからリフォーム、客付まで当ブログやtwitterで紹介していくのでお楽しみに!

  • この記事を書いた人

中山ゆう

2019年よりサーフィン、プログラミングをはじめました。食は京王線の情報中心です。より良い記事をお届けできるようがんばります。

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