不動産投資について勉強しつつ実践している最中の中山（o_miy_a)です。
不動産投資に興味はあるけど、始められない。そのハードルの高い一番の理由は高額ということだと思います。
それでいて、すぐに売ろうと思っても売れない。株、債権、投資信託と比べると不動産は流動性が低いのです。
ただ、資産を増やしていく上で不動産をアセットに加えたいと考えている投資家は多いでしょう。
この記事を読んでほしい人
- 年収400万円以上、3年以上正社員で働いている
- まだ不動産を持っていないけどいずれ買いたい
- 積算よりもキャッシュフロー重視
マイホームだと頭金なし、最初にかかる費用がグッと抑えられることがありますが、投資用特に一棟アパート、一棟マンションだと初期にお金がかかります。
なぜ、1000万円がないと不動産投資すべきでないか解説していきます。
キャッシュフローが出やすい物件は一棟モノ
不動産投資でイメージするのは、都心でワンルームマンションの一室を貸し出して、その家賃で儲けようというものです。
残念ながらワンルームマンション、特に新築のものはキャッシュフローが出ません。積算は出るかもしれませんが、入居者からの毎月の 家賃 ー ローン が5000円未満、もしくは赤字なんてケースも少なくありません。
実例、ワンルーム投資
友達がリノベーションをして投資用ワンルームマンションと貸し出す不動産業者から杉並にあるワンルームマンションを購入しました。月のキャッシュフローはたったの2,000円、退去が出て清掃、リフォームを入れたら大赤字です。それでも入居者の家賃でローンを返して貰えば目に見えない資産が増えると言っていますが・・・。
3,000万円、利回りが10％の一棟アパートで年間300万円の家賃収入、ローン返済が年間150万円だとするとざっくり150万円のキャッシュフローが出ます。家賃からローンを引いたのを月に換算すると12万円の収入が見込めます。
※退去が出ると清掃、リフォーム、広告費がかかるのであくまで退去が一切なく費用が掛からなかった場合です。
絵に描いた餅と思うかもしれませんが、10%までの利回りがなくとも8%でもそれなりにキャッシュが出る計算になります。
ワンルームと異なり一棟モノは
- 複数部屋を一気に取得可能
- ワンルームのように１部屋退去が出ても収入ゼロにならない
- マンションのように修繕費が毎月固定でかからない
一方で一棟アパートのデメリットは
- 初期費用にまとまったお金が必要
- マンション以上に管理コストがかかる場合もあり（雨漏り、外壁塗装など）
- 複数部屋持っているので不動産事業として忙しい
これらのメリット・デメリットを総合してもキャッシュフローのでやすい一棟アパート、マンションを買うのがいいと思います。
初期費用は1000万円見ておくべき
ワンルームだと初期費用が低く抑えられ、場合によってはフルローンも可能なケースがあるようです。
東京都内の投資用中古ワンルームマンションにシミュレーションしてもらったことがありますが、金利もアパートローンよりも1%も安く、条件としては決して悪くなかったです。
一方で一棟アパート、マンションは頭金が少なくとも10%、20%〜30%求められるケースがあり、諸費用がざっくり7%と見込むとかなり高額な初期費用がかかります。
例えば5,000万円の物件で頭金2割と諸費用がかかったとして、1,350万円が必要です。
僕は30代ですが周りの歳の近い同僚で1,350万円を出せる人はいません。1,000万円すらいないでしょうから、取得するハードルの高さがわかります。
一棟アパートだと、2,000〜3,000万円のロットが小さいものもあります。
2800万円の物件として↑と同じ条件で756万円かかります。
この初期費用だけでなく、空室があればリフォームする費用、客付会社への広告費用がかかりますから1,000万円は大袈裟ではなく、そのくらいないと現金が足りなくなる可能性があるのです。
年収が低くとも1棟目は買いやすい
1棟目かつ戸数、金額の上限があり、その範囲であれば比較緩めに貸出してくれる銀行があります。（非ノンバンク）
年収規定も400万円〜だったりとそこまでハードルが高くないケースもあります。年収が低くとも頭金を多く出せば融資してくれるかもしれないのでチャレンジしてみる価値があります。
メモ
なぜ、会社員に一棟目だけ融資がつくのか、その理由は最悪全室空室となったとしても給料でローンが返していけるからです。
不動産は投資ではありますが事業性が高く、部屋を埋められないケースもあり、2棟、3棟と融資をしていると大赤字になると会社員の給料だけではローン返済できないケースがあるため、戸数、金額に上限があるのです。
極力長期でローンを組もう
キャッシュフローを良くするには長期間で融資を引きましょう。
築浅物件ですと長期でローンを組みやすいですが金額が高く、表面利回りが低く、築古ですとローンが短くなりがちですが表面利回りが高くなりがちです。
初期費用1,000万円なんとか用意できる会社員に長期融資が引けて利回りがいいなんて美味しい物件が降ってくることはまずありませんので、20年くらいは融資を引けて利回り7%以上、物件自体もめちゃくちゃ悪いと思わなければいいと思います。
最後に
まとめ
- キャッシュフローを高めるなら一棟アパート、マンション
- アパートローンは初期費用をミニマムで1,000万円みるべき
- 長期でローンを組める物件を探す
一棟アパート、マンションを入手するには多額の費用を必要とします。そんな参入障壁を突破したとしても物件を入手できるのは極めて少数かもしれません。
築古戸建てで利回り高い物件を数百万円で買って回していけばいいという意見もあるでしょう。ただ、そんな癖のある物件を不動産初心者がリフォームをして客付をスムーズにいくか疑問です。
不動産は文字通り、不動です。場所が変えられません。
物件の内外装は努力次第で良くできるかもしれませんが、立地だけはどうにもなりません。
満室になった場合の表面利回りの高さに目を惹き、客付ができない難易度高めのアパートを購入し、いまだに売れないでいる友達がいます。
自分の身の丈に合った、それなりの物件は市場にあります。しかし、不動産投資が注目されているのですぐに買い付けが入るのである程度のスピード感が必要なのも事実です。
もしも不動産投資をするなら、事業としてしっかりと黒字が出せる物件を選んで、その一棟目から次の物件に行ける不動産投資を行なっていけることを願っています。
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