2018年東京の新築マンションの平均価格は7,142万円です。
サラリーマンの生涯賃金が2億円程度と考えると、金利を含めると生涯賃金の半分近いお金が住宅に注がれます。
とはいえ、普通に生活していくだけの費用や、病気したり、老後の資産を考えると・・・7000万円なんて到底出せっこないと感じる人がほとんどでしょう。
一部の高価格帯マンションが平均価格を釣り上げているのも事実だと思います。
当ブログは投資家の方がよく見てくださっているのもありますが、はたして投資家として高額なマイホームを買うことはリスクを取りすぎではないか？そもそも、マンションを買う必要があるのかと感じる理由について書いていきます。
6000万円代のマンションが珍しくない
夫35歳、妻37歳、世帯年収700万円。
東京23区外、駅前タワーマンション2LDKを6800万円で購入。
フラット35で月々のローン返済額は16万円、ボーナス払いが20万円 ✕ 2回
6000万円オーバーの新築マンションは今や珍しくありません。
実際に僕の友人の実例で紹介していきます。
年間でざっくり200万円以上をローン返済に充てるので支出のほとんどが住居費になります。
35年もの間、200万円以上支払い続けるのはなかなか簡単なことではありません。
子供が小さいうちは費用がかからないかもしれませんが、中学受験からどんどん教育費はかさむ一方で給料が右肩上がりに増えればいいですが、今の時代だと現状維持でいっぱいいっぱいな会社も少なくありません。
今後、勤めている会社がどうなるかなんて、誰にもわかりません。
世帯年収が1500万円あれば、また違うかもしれませんが普通の会社員の平均的な給料だと繰り上げ返済をがんばったとしても数年分のローンを減らせればいいほうかと思います。
そう考えると、6000万円超えのローンを組むのが怖くなりませんか？
住環境の快適さには上限がある
キッチンにはディスポーザー付き、ビルドインの食器洗い機があります。
足が伸ばせる浴槽、浴室乾燥機もついています。
リビングは広々としていて、ベランダは服を干すのに動きやすい広さが確保されています。
ウォークインクローゼットには、衣服の収納がたくさんできて取り出しやすいです。
うらやましいと思います。
快適な住環境が整い、生活の効率もよくなるでしょう。
でも、僕にとってはここまでお金をかけなくても十分満足できます。
食器洗い機はビルドインじゃなく、見た目はかっこよくないかもしれませんが工事不要ので十分です。
浴室乾燥機なくても、アイリスオーヤマの安い除湿機で十分カラっと洗濯物は乾きます。
ディスポーザーがついていなくとも生ゴミ処理機を使うのもいいでしょう。
ウォークインクローゼットはありませんし、収納が小さいから服は増やせませんがモノが増えない快適さと買わないことで服飾にお金を使わなくなりました。
不快な状態を我慢するのはオススメしません。
新築マンションじゃなくても、見た目は悪いですが工夫すれば賃貸で快適に過ごせます。
広い部屋は本当に必要か？
3LDKほどの部屋があるマンションが必要でしょうか？
子供が小さいうちは子供部屋がいるかもしれません。
子ども部屋を必要としているのはせいぜい小学3年生～大学生まで、おおよそ10年間だけです。
その10年のために、わざわざ部屋の多いマンションを買いますか？
使わない部屋の掃除を、20年、30年と続けなければならない時間損失、労力を考えると疑問に感じます。
多少費用がかかったとしても、10年は賃貸で3LDKに住めばよくないですか？
その間、都心だと家賃が高いならば郊外に引っ越すのもいいですし、期間が限られていると考えるとそういう選択肢もアリだと思います。
子供が育ってから1LDKのマンション暮らし
僕の理想ですが、
- 子供がいる間は2LDK～3LDKの賃貸
- 子供が1人暮らしを始めると、夫婦で1LDKのマンションを購入。
夫婦2人ならば1LDKで十分ですし、未来のほうがより住宅の性能が良くなっている可能性が高いです。
広すぎない部屋のほうが掃除もしやすく、モノを増やしにくいので快適になるのみ利点です。
歳をとると賃貸住宅を借りにくいというのもあり、大家さんとしては賃借人が亡くなるリスクがあるので当然かと思いますし、その年代になると1LDKの大きすぎない家を購入するのはアリだと思います。
マイホームは不動産投資
都内のマンション価格が今後、どうなるかは誰にもわかりません。
30年前、東京の湾岸エリアにあるマンションがここまで値上がりするなんて、誰が想像したでしょうか。
僕の周りでも、駅直結のタワーマンションで5000万円を超える価格の物件を購入したなんて話、珍しくありません。
「駅チカのタワマンは価格が落ちない！」
なんて自信を持って話していましたが、現時点での話で今後、20年、30年経っても不動産価格は維持できているでしょうか？
そんなの誰にもわかりませんよね。
今の状況、未来も想像しながら、今後の不動産価格がどうなるかを予測してbetするのは不動産投資ほかなりません。
当ブログを見ている人の多くは投資家だと思うので、日本の資本主義の成長に賭けて日経225に連動するインデックスファンドを買うのか、ある企業の成長を信じてその株を買うのかとマンションを購入するのは一緒の投資です。
マイホームだとその相場が高いか安いかを考えずに、その家に住んだ生活がどうなるかだけで考えがちですが、不動産投資家的観点からみて、本当に買うべきか否か考えてみてください。
最後に
まとめ
- マイホームを買う＝不動産投資
- 3LDKを必要とするのは10年前後
- 老後は多い部屋よりも1LDKでちょうどいい
僕個人の意見となりますが、持ち家の快適さに対して、3000万円を超えるローンを組むことのリスクが大きすぎると感じています。
賃貸と比べて、分譲の方が自由度も高いですし、設備の質も高い傾向にあります。
でも、昨今のマンション乱立から考えると次第に分譲マンションを賃貸で貸し出す供給量も増えると思います。
何も自分で分譲マンションを買わずとも、賃貸でいいなら僕はそっちを選びます。
持ち家だと、ローンの支払いが終わってしまえば、家族や自分に何かがあっても家にお金がほとんどかからなくなるので、精神的に楽という気持ちはわかります。
ウチの実家もローン返済が終わっており、そのおかげもあって家賃の心配がないので多いといえない年金でも安心して生活していくことができます。
人生設計の中にマイホームを買うことがなんの疑いもなく組み込まれているとすれば、はたしてそれは本当に必要なのか？と考えてもらえればと思います。
今の僕は持ち家はいらない派なのですが、今後の持ち家を買った友人たちとの対話で家が欲しくなることもあるかもしれません。
一度、今までの常識をリセットして考えていただく機会にしていただければと思います。
