築古戸建てを貸す不動産投資をする決意をしました。
1年、ワンルーム〜1棟アパートまで不動産投資を見てきて買えなかったですが、築古戸建てにした理由を自分の中で整理するためにも記事にしたのでした。
今、不動産を始めるかどうか悩んでいる人も、僕が買うまでに行動、選んだ動機を見て、一緒に不動産投資を初めるキッカケになればと書いています。
この記事を読んでほしい人
- まだ不動産を買っていないけど不動産投資に興味がある
- 築古戸建てがほしい
- 現金を持っている
実際に築古不動産を見に行ってきて思ったことを書いていきます。
安い築古物件は東京以外
北関東、千葉、埼玉あたりだと500万円以下で利回り狙える築古物件はあります。
東京だと江戸川、葛飾、足立あたり、たまに出物がありますが瞬殺で買われているようです。
都心だと土地値が高いので、上物が無価値だとしても高くなりがちです。
埼玉、千葉あたりから都心に通っている人も多いでしょうから、ちょっとでも気になる物件があれば積極的に見るようにしています。
物件見学には車がオススメ
千葉〜埼玉あたりに住んでいると築古物件を見に行くのにちょうどいいです。
電車の本数が少ない場所や車でなければ行きづらい場所も少なくありません。
可能であれば車で移動するのが効率的です。
特に千葉の成田や外房、内房みたいな場所だと電車で行くのも遠く、電車を降りても徒歩50分とか・・・公共交通機関じゃ無理でしょ！みたいな場所も少なくないです。
築古だとこういう物件を安く買って再生するのでいちいちヘコんではいられません。
今、車がないので辛いですが、駅から徒歩で見に行ける物件を中心に当たっています。
選択肢が減るのは損なので、足については今後の課題です。
築古物件は想像以上にボロい
今回はオーナーチェンジの物件を千葉まで見にいきました。
すでにお住まいになられている物件なので、築古といえどそれなりの物件じゃないかと期待していました。
早速、物件を見学すると
外装がボロボロ
何より住んでいる人が怪しい
築50年経っているので、汚いのは想像していましたがそれを加味してもひどい状態でした。
郵便受けは緑色の養生テープで塞いであります。
あれ、郵便物はどうするんだろう？と疑問に思いました。
何か問題のある賃借人だから売りに出したんじゃないかと感じたので今回は断念しました。
オーナーチェンジ物件は不明点が多い
すでにその家を借りていて、家賃をもらっていてしっかり回っているのを売るにはなんらかの理由があります。
- もっと大きな物件が欲しいので現金を得るため
- 遺産相続でもらったけど、不動産オーナーになる気がない
のような理由ならいいんです。
- 契約更新で出て行く予定
- 賃借人が周辺トラブルを起こしている
このようなネガティブな理由だとその物件を入手したくありませんよね。
情報が全く見えてこないオーナーチェンジ物件は怖いです。
室内の内見は不可ですから、仮に賃借人が出て行った後、室内がどの程度リフォームがいるのかわかりませんし、見えない情報がオーナーチェンジの方が多いように思えます。
空室物件をリフォームして埋める
空室の戸建てを見学して、リフォームにどの程度かかるか試算した上で購入しようと考えています。
不動産管理会社で客付けまで自分でやって、不動産オーナースキルも上がるし、そちらの方が後々にとってもいいでしょう。
オーナーチェンジ物件は、
- すぐに家賃が入ってくる
- 人が住める環境
メリットはありますが、大家さんをやる上での力はつきません。
すでに入居者がいる物件でもいつかは退去が出て、リフォームしなければなりません。
リフォームが先か後かの違いでしかありません。
それならば、最初に室内の状況がわかる空室を自分で変えていった方がいいと感じました。
今後の方針としては
空室の築古戸建てを狙う
最後に
こんな方におすすめ
- 安い築古戸建ては東京郊外もしくは埼玉、千葉、北関東
- オーナーチェンジ物件の情報が少ないので要注意
- 大家力アップに空室物件に挑戦も
実際に見学に行くと学びがあります。
いただいたPDFから図面を見るだけではピンとこなくとも実物の不動産を目の当たりにすると問題点が見えてきます。
家賃がすぐ手に入るオーナーチェンジから始めようと思いました。
しかし、その情報量の少なさから空室を自分で埋める方がいいと感じたのも実際の物件を見に行ったからです。
次回の戸建て不動産の記事をお楽しみに！
