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投資

不動産投資でローンの繰り上げ返済を頑張るべきじゃない理由

2020年10月18日

2020年10月現在、不動産投資のローンを急いで繰り上げ返済する必要はないと思います。

 

不動産投資にあたって、繰り上げ返済をガンガンしてローンを減らすべきという意見、あります。

不動産投資ローンを繰り上げ返済しない理由

  • 金利が低い
  • キャッシュフローが出る物件ならローンは怖くない
  • 不動産を事業として軌道に乗せる努力をすべき
中山ゆう
ローン、借金という言葉が大嫌い。そもそもお金借りて返せない状況が怖い僕でも、不動産投資、マイホームのローンは繰り上げすべきじゃないと思います。

そんなお金を借りることに強い嫌悪感がある僕が、不動産投資において、ローンの繰り上げ返済があまりオススメではない理由を紹介します。

 

繰り上げ返済を求める業者は利回りが低い?

都内、駅チカ、ワンルームは客付けしやすいかもしれません。

その客付けリスクが低い代わりに、表面利回りが悪いパターンが多いです。

それこそ、新しめの都内中古ワンルームだと表面利回り4%前半なんてザラです。

 

利回りの良くないワンルームを掴んでしまうと月々のキャッシュフローが数千円しかありません。

そのため、退去が出るとリフォーム・広告料で赤字なんて年も珍しくありません。

厳しい事実ではありますが、ローンを返済しきってしまえば支払いがゼロ、家賃がすべて収入になります。

退去が出ても、ワンルーム程度の規模感ならリフォームしてもそう大きなお金が出るわけではありません。

さっさと返済を勧める理由はこのあたりもあるのかもしれません。

 

キャッシュフローがしっかり出る物件なら無理する必要なし

3000万円の中古一棟アパートで利回りが10%、金利2.5%で返済期間が20年とすると満室経営でざっくり10万円以上のキャッシュフローが出ます。

これなら6~8戸のワンルームで1年で1~2室、退室が出たとしても赤字になる心配がありません。

 

繰り上げ返済はいつでもできるので、現金を貯めておいたほうがいいでしょう。

無理して現金を減らすほうがリスクが高いですし、いつでもできる繰り上げ返済よりも、お金を持っておいたほうがリスクが低いです。

アパートローン、マンションローンの金利よりもインデックスファンドの利回りのほうが大きい

マイホームならフラット35の金利が1%を切っていますし、アパートローンだと3%弱といったところでしょうか。(2020年10月現在)

シンプルにアパートローンの3%の金利としても、インデックスファンドの利回りのほうが高いことが多いです。

株価なので、コロナショックのような暴落があると評価損になる可能性もありますが、長い目で見て利回りを均すと、仮に設定した3%の金利よりも高いでしょう。

わざわざ、金融商品の利回りよりも低い金利分の返済を繰り上げてするよりも資産を増やすことができる金融商品を買うほうがいいと言えます。

中山ゆう
職場の同僚にもマイホームをかなり安い金利でローンを組んでいるのに、無理して繰り上げ返済をして現金がほとんどなく、急な出費に苦しんでいます。その繰り上げ返済、本当に必要ですか?

 

ローンがあるからという精神的な枷になるのが嫌なので、そこから開放されて仕事のパフォーマンスが上がるならば、繰り上げ返済もアリだと思います。

その人、その家庭の状況によって、繰り上げ返済したほうがいい結果が出ることだってあります。

一部、金利が高い金融機関から借りているなら繰り上げしたほうがいい場合もある

かぼちゃの馬車以降、金融機関の融資姿勢が厳しくなっていることもあり、ローン金利が非常に高い金融機関もあります。

融資が引けなければ、区分所有のワンルームマンション、中古一棟物アパートともに買うのが難しいと言えます。

 

ちょっと条件が悪い、ローン期間が15年未満、金利が4.2%といった状況でもどうしてもその物件を手に入れたいということもあるでしょう。

僕が大好きな米国高配当株式ETFでも年間の配当が大体4%程度、それならば確実に金利がかかる4.2%分を減らすために繰り上げ返済してもいいと思うのです。

中山ゆう
今後、より融資姿勢は厳しくなる可能性があります。僕が相談している不動産会社と提携している金融機関も秋から金利アップするとのことです。

最後に

まとめ

  • 金利が低い融資を無理に繰り上げ返済はオススメしない
  • リスクを減らすには現金を貯めるべき
  • ローンがあることでパフォーマンスが下がるのなら繰り上げ返済するのも悪くない

ローン、怖いですよね。借金ですからね。

 

できることならしたくありませんが、とりわけ高額になりがちな不動産だとローンを組まざるを得ないことが多いです。

最近だと、現金でも買える比較低価格な築古の戸建てを購入して、DIYが得意な人は自分で修繕をして賃貸に出すのを増えています。

自分でリフォームすれば、材料代のみですし、戸建てなら管理会社に管理をお願いしなくとも自主管理することだってできますからね。

 

2020年10月現在、金融機関の融資姿勢は厳しくなっていますが、決して門戸が固く閉じられているわけではありません。

不動産会社と提携している金融機関、自分で信用金庫を開拓してローンを組んだケースを周りで何件も聞いています。

 

コロナにより年収が下がり、3期分の源泉徴収票が悪くなる前に融資引きしようとしている友人もおり、不動産投資が盛り上がっているとの情報も聞きました。

慌てて、物件を決めるのではなく、しっかりとキャッシュフローが出て、客付けできる物件を見極めて不動産投資に望むべきだと思いました。

  • この記事を書いた人

中山ゆう

2019年よりサーフィン、プログラミングをはじめました。食は京王線の情報中心です。より良い記事をお届けできるようがんばります。

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