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投資

東京で中古の区分ワンルーム不動産投資は割りに合わないと感じる理由

資産家の多くは不動産を持っているそうです。

自分が仕事をしないでも、お金が入ってくる不労所得は皆羨ましいと思います。

不動産を持っていて誰かに貸している。

ちょっとかっこよくないですか?

 

そんな中で、日本財託さんの東京中古マンションを勧めるセミナーを受けました。

そりゃあもうテンションが上がります。

これからも人口が増える東京、しかも単身向けだと部屋が空室になってもすぐに客がつきやすい。

魅力的なプレゼンテーションで舞い上がりました。

 

でも、本当に1000万円オーバーの不動産を買う必要性があるのか?と冷静に考えるといらないという結論に至った理由を紹介します。

区分マンション不動産投資する方はご参考にしていただければと思います。

 

デメリット

僕としては東京の区分マンションを所有する不動産投資は割に合わないという結論にいたりました。

損するというよりも、ローンを組んだり、多額の現金を一括で払うリスクを考えると大して儲からないと感じています。

そんなデメリットを紹介していきます。

5%前後と低い利回り

ローンをしてまで不動産を購入しても、都内の中古マンションの表面利回りは5%前後、高くても6%の物件ばかりだと思います。

20年以上かけて、区分マンションが自分のモノになったとしましょう。

その頃には築40年以上のオンボロマンションです。

その間に大規模修繕で管理費が上がったりすると実質利回りどれくらいになるのでしょうか。

株式のインデックス投資信託でも年間5%くらいの利回りがあるんだから、わざわざ不動産にする必要はないです。

どうしても不動産投資したいなら、流動性のあるREITの方がまだマシです。

空室リスク

1,000万円の物件で表面利回り5%、年間50万円の家賃収入があるとします。

退去者が出て、空室が3ヶ月続くと12万円の損失、さらにリフォーム費用で10万円かかりました。

さて、そうなると実質の利回りは3.8%になります。

さらに、ローンを組んでいたとして、金利分を差し引くといくら残るのでしょうか。

1,000万円の物件を買うリスクをとって、年間30万円そこそこのお金しか入ってこないことがありえます。

月いくら入ってくるのか計算するとアホらしくなります。

それならブログ書いたり、Uber eatsで配達やって小遣い稼ぎしたほうが精神的にも金銭的にも楽だと思います。

メリット

ここまで区分ワンルームマンション投資をディスりましたが、メリットもあります。

むしろ、このメリットを感じて買っている人ばかりだと思います。

節税効果がのぞめる

らしいです。投資に関係するものだったら経費計上できます。

本業が会社員だとすると不動産収入と合算した上で経費で税金を抑えることができます。

ただ、どれだけ経費となる金額があるのでしょうか?

ローン金利が低い

投資用区分マンションを持っている友達に聞くと、1%そこそこでローンを組んでいるそうです。

金利が低いおかげで、キャッシュフロー上は黒字となります。

サラリーパーソンはローンが組みやすい特性を使って、レバレッジをきかせた投資ができます。

貯金がなくても、20台から数千万規模の投資商品を購入することができるのも魅力ではあります。

年々、資産が増える

物件価格が2,000万円、表面利回り5%の区分マンションを持っている友人は年間50万円、資産が増えているそうです。

手出しのお金が一切なく、毎年50万円が増え続けていると考えると悪くないのかもしれません。

リスクを取っている代わりに資産が増えるわけですからね。

手間がかからない

日本財託やREISMのような投資用の区分中古マンションを販売する会社なら購入するだけで、オーナーに手間かかることはほとんどないそうです。

他の副業、プログラミング、せどり、ブログにしてもゴリゴリ時間と体力、精神力を削って手間しかかかっていません。

不動産投資ならば、ほとんど手間がかからず管理会社にお任せできます。

本業が忙しすぎて時間がないサラリーマンこそ不動産投資はちょうどいい副業になりえるのです。

最後に

僕は区分マンション投資に今のところ、興味がありません。

リスク取ってる割に実質利回りがよくありません。

退去する人が出て、リフォーム、長期間の空室があると赤字になることだってありえます。

仮にローンを組むんなら築古戸建かアパートで手間をかけて利回りが良い方を選ぶかと思います。

 

僕の周りには区分マンションを信仰する宗教のような2人組がいまして、熱くマンション投資の良さを語っていました。

現実は大して儲からない事実と向き合う必要性があります。

サラリーマンだからこそ組めるそのローンは上限があります。

その対して資産性もなければ、収益も期待できない物件にローン組んで自己満足に浸るのはちょっと・・・。と思いましたね。

 

都内の区分マンション投資は大きく損はしないでしょうが、儲かりもしません。

それならばこうしてブログを書いたり、ライティングの仕事を受注したり、プログラミングで仕事を取れるようになればリスクゼロでお金が稼げますからね。

ほとんど何もしないで収益が定期的に生まれる不労所得、いいですけど比較簡単にできることでおいしい話はないってことです。

区分マンション投資をする方は、リスクをとる割にはたして儲かるのか再度検討した方がいいと思います。

 

不動産投資自体を否定するつもりはありませんし、戸建やアパートは現在も検討しているので物件と出会えれば投資したいとも思っています。

最後までご覧いただきまして、ありがとうございました。

  • この記事を書いた人

中山ゆう

2019年よりサーフィン、プログラミングをはじめました。食は京王線の情報中心です。より良い記事をお届けできるようがんばります。

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